Арендуем жилье по новым правилам

Как изменится жизнь нанимателя жилья с октября и чем грозит нововведения другим.

Совсем немного осталось до вступления в силу приказа Минюста, основательно взбудоражила умы людей, имеющих отношение к аренде жилья.А именно, с 1 октября подлежат обязательной регистрации права пользования жильем, получаемые по договорам аренды.Основанием для приказа послужил Закон Украины о внесении изменений в Закон Украины «О государственных ¬ кой регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» и в другие законодательные акты Украины.С этим нововведением в общественном сознании слилась обязательная регистрация договоров аренды и прогнозы о неизбежном росте стоимости аренды на 15% (раз арендодатели не смогут теперь уклоняться от уплаты 15-процентного налога).Мы решили спокойно разобраться, чем грозит нам с вами это новшество.В этом нам помогали Александр Ванжа, директор юридической компании «Европейский правовой союз», Евгений Шмаров, управляющий партнер юридической фирмы «Шмаров и Партнеры» и руководитель комитета по вопросам законодательства Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) Светлана Бовсуновская.

ТАК ЧТО НАДО РЕГИСТРИРОВАТЬ - ДОГОВОРА АРЕНДЫ ИЛИ ПРАВО АРЕНДЫ?

И то, и другое. Это два разных понятия, которые не надо путать. Ранее заключения договора аренды давало право пользования арендованной недвижимостью.По новому закону, права пользования снятой квартирой возникают только с момента их государственной регистрации, без которой договор аренды никаких прав нанимателю не дает. Теперь арендатор и сам заинтересован в регистрации своих прав.Видимо, поэтому в законе не указаны никакие санкции в отношении тех, кто будет уклоняться от регистрации прав, - они будут наказывать себя сами.

Что касается государственной регистрации договоров аренды жилья, то она уже более 6-ти лет предусмотрена ст. 794 Гражданского Кодекса Украины:

«1.Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации ».

А в статье 793 ГК говорилось:

«1.Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме.

2.Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению ».

Позже в этих статьях один год заменили на три.Правда, редко какой договор аренды квартиры заключается на такой срок, популярным более «короткие» договора с автоматической их пролонгацией.

ПРАВА ПО КОТОРЫМ ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ нужно регистрировать?

За всем заключенным хоть на 10 лет, хоть на пару дней. Впрочем, здесь окончательной ясности еще нет.В новом законе, в частности, была переписана вышеупомянутая 794-я статья Гражданского Кодекса, которая в новой редакции (которое вступит в силу с 1.01.2012 г.) Должна будет выглядеть следующим образом:

«Статья 794.Государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального здания

1.Право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет,подлежит государственной регистрации в соответствии с законом ».

Обязательная регистрация договоров аренды из текста этой статьи исчезла.Пока же действует старая редакция ГК, без обязательной регистрации права пользования на основании договора аренды.Кроме того, положения нового закона о том, что «государственная регистрация прав является обязательной», в том числе «право пользования (аренды, найма)», вступает в силу со дня опубликования (т.е.уже действует). И никаких ограничений по срокам договоров не згадано.Ничого не сказано о сроках и в Приказе Минюста.Получается, регистрироваться должны права по всем договорам, независимо от их сроков. Однако странно, что эта норма противоречит новой редакции Статья 794 ГК.Да и обязательность регистрации прав по краткосрочным договорам аренды выглядит нелепо, - она может занять больше времени, чем само проживание в этой квартире. Поэтому, возможно, то в этих условиях будет пересмотрен.

ГДЕ И КАК РЕГИСТРИРОВАТЬ?

Регистрации прав в 1 января 2012 будет проводить регистратор БТИ. Стоимость новой услуги пока не объявлялась. Для регистрации заявитель (то есть арендатор квартиры) подает в БТИ паспорт, заявление о регистрации, договор аренды и его нотариальные копии.Если договор аренды заключен не в нотариальной форме, подаются выписки о наличии / отсутствии запрета и / или ареста из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, выписка из Госреестра обременений недвижимого имущества о наличии или отсутствии налогового залога,также выписка из Государственного реестра ипотек.Их можно получить у нотариуса. Если квартира находится в ипотечном залоге, необходимо получить согласие банка на ее передачу в аренду и также предоставить этот документ регистратору БТИ. Понятно, что собрать эту кипу бумаг без активного участия собственника квартиры не выйти.Кроме того, согласно указанному положению, регистрация права аренды возможна только при условии, что перед этим была проведена регистрация права собственности на недвижимое имущество, а также проведена его техническая инвентаризация.Втим, детальных инструкций по проведению регистрации, похоже, еще нет.Как это будет выглядеть на практике, пока неясно.

Каковы будут последствия этого нововведения?

Если все же будут регистрировать права по всем договорам, независимо от сроков, очевидным следствием представляется рост загруженности БТИ, и так не блестяще справляются со своими обязанностями.Во что превратятся коридоры БТИ, если в тамошние очереди вольются все арендаторы квартир, не хочется и думать. Ну, а у части наших сограждан появится новый повод потратить кучу своего времени и сил и некую толику денег.

Кроме того, арендодателю эта регистрация нанимателем прав пользования его квартирой, в том виде, какой она на сегодня «видится», абсолютно не нужна. Даже если владелец квартиры и не собирается скрывать от государства доходы от аренды (чем сегодня грешат многие, если не большинство из них).

Например, я заключил договор аренды моей квартиры с этим милым человеком, он быстро зарегистрировал свое право пользования и прекратил мне платить за аренду. Или еще каким-либо образом вызвал мое желание этот договор розирвати.Як мне, без его согласия, отменить его право на пользование моей собственностью?Судя по букве закона - только через соответствующее решение суда. Со всеми прелестями нашей судебной системы: волокитой и коррупцией. А оно мне надо? Поэтому, при всем моем желании жить по закону, на практике я этих рисков постараюсь избежать.Для этого достаточно не заключать никаких письменных договоров, ограничившись устными договоренностями. Поэтому, скорее всего, нововведение приведет к уменьшению числа офи ¬ ально заключаемых договоров.

Не приведет ли это к подорожанию аренды?

Нет, не приведет.Среди поспешных выводов, сделанных в первые дни после появления информации о нововведениях, особенно популярным стал прогноз о неизбежном подорожании аренды на 15%.Логика его проста: в связи с повальной регистрацией прав на аренду арендодатели не смогут скрывать свои операции по аренде от государства и вынуждены будут платить 15-процентный налог, от которого они сейчас уклоняются. Соответственно, и цены должны будут вырасти на те же 15%.

Но владельцы квартир могут избежать этой регистрации (например, просто не заключая письменных договоров) и попадание «под колпак» налоговых органов. Те, кто не платил налоги, не будут платить их и дальше.Поэтому серьезного влияния на цены новые правила не сделают, хотя возможны отдельные попытки использовать их как повод для повышения цен, но в условиях малого спроса и избытка предложения эти попытки успеха не имеют.Конечно, если кто-то из арендаторов согласится платить за аренду дороже, только бы ему дали зарегистрировать свои права, то желающих пойти ему навстречу он найдет. Но вряд ли таких случаев будет так много, чтобы повлиять на рыночные цены.

МЕСЯЦ БЕЗ ОТВЕТОВ

До 1 октября осталось ровно 10 дней, а неясностей относительно регистрации прав пользования арендованным жильем еще предостаточно. Это не удивляет, ибо и для наших законодателей, и для Минюста в порядке вещей нагружать общество нормативными документами, выполнять которые никто не знает, как.О том, чтобы готовиться к изменениям «правил игры» заранее, даже и речи не идет - в наших условиях большой удачей выглядит, если у населения есть возможность выполнять закон уже после вступления его в силу.Так, сегодня исполняется ровно месяц с начала действия Закона о борьбе с отмыванием преступных доходов, который требует от риэлторов докладывать в Госфинмониторинг о сделках с недвижимостью стоимостью более 400 тыс. грн, Которые за каким критериям покажутся подозрительными.До сих пор этот закон не выполняется, так как Госфинмониторинг не смог ни сам разобраться, как же это все должно происходить, ни тем более объяснить это риэлторам. Не исключено, что и с регистрацией прав аренды получится нечто подобное.

онстантин Ряполов

Источник: Орендуємо житло за новими правилами